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Burnaby
发表于 2019-5-17 23:15
攻略:教你如何网上看房(更新:贷款利率变动对您的影响)
最近房市冷淡,论坛各路大神持不同立场,频繁交锋。

我给大家分享一下我总结的网上看房攻略,这样你能够不被经纪左右,看到真相, 也不被论坛大神误导。

先共享几个网站,并依次说明优缺点。

1.  https://www.bcassessment.ca/   

这个好像是官方的,可以根据地址查到BC省所有房产最近三年的交易纪录。不过这个网站最大的价值不在于交易记录,因为交易记录只有三年(后面会介绍一个网站,可以查这房产最近三十年或者更久的记录),而在于看房子的区位:准确的位置与朝向。

你可以随便选个地址,然后查看地图,地图上详细的记录了这个房子所在位置。在地图上还可以放大缩小、挪动,这样你还可以直观的看到房子评估价,面积大小,朝向, 是否路冲;还可以根据查看到邻居家的门牌号,周围社区的基本情况。

下图就是我在网站上的截图,你看到的密密麻麻的方块都是可以点击的地块,点上去,就可以看到第二张里的样子,有评估价。

bcassessment_MAP

bcassessment_MAP

price_map

price_map


2. https://www.realtor.ca

这个也是官方的,应该是各种房产网中挂牌最全的网站了。我用这个网站两个用途:1. 用APP查所在位置周围的房子,这个可以定位你所在位置;2.查看社区的统计数据,比如语言、家庭收入,以此能推断出社区质量。

见下面几张图例,随便选个地址: Screen Shot 2019-05-18 at 1.28.34 PM.png

Screen Shot 2019-05-18 at 1.33.29 PM.png

Screen Shot 2019-05-18 at 1.35.16 PM.png

Screen Shot 2019-05-18 at 1.37.51 PM.png

Screen Shot 2019-05-18 at 1.40.16 PM.png


3. https://www.rew.ca/insights

这是个神奇的网站,最大的特点就是查看房子的全部历史成交记录,是全部,不需要找经纪就可以!! 房屋开建到现在的所有交易记录都能查到。 我用这个网站两个用途:1. 查历史记录,因为它最全;2. 查你感兴起的房子的周边成交记录,在页面“Nearby Sold Homes ”处可以看到附近类似房源的近期成交记录,这样你可以来判断你中意房源的价格是高是低。

这个网站有延迟(1-2个月),应该没有bcassessment更新的快。

见下面图示,第一张图是该房屋的所有历史成交记录,第二张是周边房源近期成交价。


Screen Shot 2019-05-18 at 1.43.45 PM.png

Screen Shot 2019-05-18 at 1.44.49 PM.png


4.https://www.zolo.ca
这个网站做的比较新,房源也比较全。最大的用途是看社区的统计数据。你可以搜索一个社区的房子,然后它能识别出community的名称,就能看到market Stats,里面你可以看到某个社区的挂售比,不同户型的平均价,库存等数据。

这个网站的缺点也明显:APP不支持定位

下面以Fraser Heights为例,随便找个地址进去;在页面中找到“xxx Housing Stats",然后打开链接,就能看到近期的统计数据:
Screen Shot 2019-05-18 at 1.49.22 PM.png


Screen Shot 2019-05-18 at 1.49.40 PM.png


Screen Shot 2019-05-18 at 1.50.27 PM.png


Screen Shot 2019-05-18 at 1.50.47 PM.png



5. https://zealty.ca如何利用该网站看最近三年房价趋势(待更新)


6. https://www.rebgv.org
Real Estate Board of Great Vancouver。 大温地产官方网站,可以在每个月的前两个工作日看到最新的地产报告。

7. http://www.fvreb.bc.ca
Fraser Valley Real Estate Board,Fraser Valley的官方网站,可以在每个月的前两个工作日看到最新的地产报告。Surrey, Delta, Langley数据都有了。通过5和6这两个网站,你就可以自己看到真实的数据,而不被经纪和无良微信公众号迷惑了。 经常看到经纪和标题党公众号,发一些有利于他们的误导性的数据。

8. http://compareschoolrankings.org
Fraser Institute排名,即菲沙排名。 华人们对教育非常重视,所以可以参考这个网站找到自己区域的小学跟中学排名。 这个排名不一定准确(肯定不准确^^),不过平均数据还是有点参考意义的。

9 Google MAP
这个可以看街景啊,至少可以看到社区的道路,周围的环境,是不是主路,是不是路边停满了车。

总结一下,看到新出一套房,会做以下几步:
a. 去1看一下朝向,位置,如果满意(考虑:朝向、高速、主路、路冲、商业区),转到下一步;
b. 去3,看一下报价、评估价、周边的成交价和评估价,如果满意,转到下一步;
c. 去2,看一下社区情况(根据语言判断种族,根据收入判断社区人群素质,根据自住率判断是不是群租区),满意转到下一步;
d. 去4,看看最近该社区的成交价,跟上一年的变化,挂售比,平均售出时间,来判断是否是买房市场还是卖方市场;
e. 按需去7看学校,去8看街景;
f. 按需每个月跟踪5,6的月报

关于贷款:
    谈到买房,绝大多数人要贷款,那贷款利率的涨跌对于我们有多大影响呢。我用数据说话,让大家看到不同于我们习惯性的判断。
    下图以贷款100万加币为例,贷款周期25年,5年固定利率,利率假定为3%,并计算出利率的增长对我们造成的影响。
年利率 25年总利息(万) 5年总利息(万)月还款
3% 42.26 8.425 4742.11
4% 58.35 11.67 5278.37
5% 75.38 15.076 5845.9
    使用最不利的因素来计算,更能体现利率的增长与降低对我们的影响。如果我们申请了浮动利率,利率变动对我们的影响不受我们掌控,故在此以5年固定利率为例,来说明利率的变动对我们已经锁定的利率有多大的影响。因为我们只能控制5年内的利率浮动,5年后还得按照当时的利率来重新签约,所以利率的变动只对我们5年内有意义。
    从上表可以看到利率增长1%,在5年的固定期内,让我们多交了3.2万的利息,月还款多530元。换句话说,如果银行利率增长1%,在增长前后签约,只有3.2万的利息差。更何况1%的变动一般是不可能的,银行要4次的调整才有1%的变动。
    所以您在购买房子时,房价变动的影响要远远大于利率的变动。总结起来就是:100万的贷款,银行利率增加1%,只要房价跌超过3.2万,您就不亏;银行利率降低1%,只要房价涨幅超过3.2万,您还是亏。 本帖最后由 desertear 于 2019-5-28 22:38 编辑

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发表于 2019-5-17 23:36 来自手机
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马克
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世上无难事,只怕大吃货

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马克一下
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发表于 2019-5-17 23:57 来自手机
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这贴太好了。谢谢楼主
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Bby
发表于 2019-5-17 23:57 来自手机
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再送楼

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Bby
发表于 2019-5-17 23:58 来自手机
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楼主好人有好报
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发表于 2019-5-18 00:02 来自手机
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Mark
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发表于 2019-5-18 00:11
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谢谢分享
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发表于 2019-5-18 00:22 来自手机
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干货满满感谢楼主
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发表于 2019-5-18 00:22
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这个其实还是很好的啊
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